生活に役立つ法律のまめ知識や南北不動産の社長のおもしろおかしな話を紹介します。
知ってて得する?情報ばかりですよ!



new多くの人が感情で衝動買いをして損をするか?
多額の住宅ローンは庶民の味方になるか?
飲酒による法律違反事件
万 引
日 照
相続税破産を防ぐには
贈与税回避のつもりが。。。
容積率売買制度のメリットと落とし穴
配偶者贈与による相続税対策
遺産相続の遺産分割協議は慎重に
居住用財産売却の特例
居住用財産のメリットと落とし穴
消費者契約法
滞納家賃の法的取立て法
土地価格の種類について
相続と遺贈はどのように違う?
古いアパート建物の贈与の魅力
多くの税理士がすすめている相続税対策5か条
賃貸物件のオーナーの責任
今後の土地活用のあり方



多くの人が感情で衝動買いをして損をするか?
 
実験心理学による検証・・「よくあるはさみ」を見せて、いくらなら買いますか?という質問に対し困っている様子だからルーレットを出し廻してもらったら800の数字がでた。本来なら、何の関連性もない数字だが、これに引きづられて850円と答えた。この現象を心理学では、アンカー(初めにある値)リングという。
商品を買う時、口コミ、テレビ、限定品、3割引、という策略情報ですぐ買ってしまう。商人は、お客があまり考えずに衝動買いするということを承知で、高い広告料を払ってその料金は客負担させて売るのです。良質で安い品物なら、広告無しで売れるという簡単なことすらお客は分からないのです。
万物の霊長たる人間がなぜこのような愚かな行動をするのでしょうか?  
今から約400万円前、人間は、完全草食動物(A種)と草肉兼食動物(B種)、オランウータンの3者とも脳の重さは500ml。アフリカのサバンナに住んでいました。B種は、高カロリーの甘さと脂肪を好み、策略で他の動物と戦い、その肉を食べて進化し、その脳の重さは3倍の1500mlになって現代の人間に至っています。
A種の人間は、数万年で絶滅、オランウータンは木の上の生活で生き延びているが、脳の重さはそのまま、絶滅の危機にある。  
B種の人間は、魚や他の獣と戦う過程で罠、弓矢から刀剣、鉄砲、大砲、原爆まで発展し、脳の重さを増加させました。些細な情報に左右される衝動買いは、眼前にあるものはすぐに食べるのが生存競争には必須であったことに由来します。  
そうした思考、行動の持ち主が代々子孫を残してきたのです。そうしなければ淘汰される。原始人類は100人余りの集団で生活し、口以外の通信手段は無かったので内部の情報は疑う必要もなく、入り次第、行動するというのが当時としては合理的でした。
我々の血の中にはB種人間のそうした対応が、引き継がれています。現代の情報は、多種多様で瞬時に入ってきます。物を買う時は、少し考えてから行動してください。
インターネットを利用すれば、一流メーカーの液晶テレビが、量販店より相当安く買えた実績を確認しています。(^^;)
多額の住宅ローンは庶民の味方になるか?
 
年収500万以上の一部富裕層を除き一般サラリーマンは住宅ローンを借りてはいけない。
これが多くのエコノミストの意見です。
米国の住宅ローンの破壊によるドルの大幅下落。金融システムの崩壊で日本経済は拡大せず、物価も給料も上がらない。それどころか、会社が倒産して失業する恐れすらあります。「住宅ローンを普通に返せるような時代」は終わったということです。  
人口減少など構造的な問題があるため、日本のデフレは今後も続きます。デフレとは、物に対しお金の価値が上がること。土地は年々下がり、供給が多い。家は住んだその日から古くなっていくので、持ち家の価値に対し金(借金)の重さは、大きくなっていき多額のローンを抱えることは、今や危険な行為です。
家は借りればよい。人口減少で家賃は下がり、敷金礼金という商慣行も消える方向にあります。5人家族で設計した家も10数年すると子供は家を出て行き親二人となり、掃除、雑草で一苦労することになります。長男は家に留まり、○○家の先祖の供養に励むという風趣は跡形もなく消えてしまいました。  
どうしても住宅ローンを組む場合は、まず「失業しない」「給料は下がらない」「ボーナス払いはしない」は絶対条件です。月々の支払額は手取り月収の3分の1以下に抑える。
変動金利は危険-悪性インフレ、国債の格下げによる利回りの上昇でローン急上昇し悲劇が起きます。
以上持ち家より借家となりましたが、住宅ローンは庶民の幸福より、その苦しみを消費に向かわせる政治家の保身術であることを意識され、その煽動に乗ってはいけません。不動産業者の売買は減りますが、賃貸収入は増えますのでご心配無用です(^^;)
飲酒による法律違反事件
 
全て前科が付き、社会的制裁とともに人生を棒に振ります。
@セクハラ・・・酔って女性にセクハラすると強制わいせつ罪(刑176条)や迷惑防止条例違反で検挙される。近年、刑18条の量刑は重くなり、6ヶ月以上10年以下の懲役となります。
A飲酒運転厳罰化の一つ、危険運転致死罪(刑208条の2)が新設され15年以下の懲役となり、民法の損害賠償は億単位となります。  
 
Bけんか・・・(傷害罪刑204条)15年以下の懲役または50万円以下の罰金。鼻血程度なら罰金刑、不起訴で済みますが大怪我の場合は逮捕、警察留置(48時間)、裁判所留置(10日間)、裁判判決と暗い生活を要求されます
C暴れて物を壊すと器物損壊罪(刑261条)となり3年以下の懲役または30万円以下の罰金。高価な器に放尿して心理的に仕様出来なくなった場合も本罪は適用されます。  
 
D喧嘩の仲裁、中止に来た警察官に反抗的な態度を取り、肩でも突き飛ばしたら公務執行妨害(刑95条)となり即逮捕、3年以下の懲役、禁固または50万円以下の罰金となります。
忘れてはならないことは、刑事罰だけで済まず、民法の損害賠償金、社会的制裁が必ずつくということです。
万引き  
万引き、窃盗罪、従来は10年以下の懲役処分で万引きに懲役を科するのは重過ぎると大半は起訴猶予処分ですみましたが、2006年5月に施行された改正刑法では窃盗罪に50万円以下の罰金刑が加わりました。 「たかが罰金だろう。払えばそれですむじゃないか」と高を括ってはいけません。罰金も懲役や禁固刑と同じく立派な「前科者」になり居住市町村で管理されている「犯罪人名簿」にしっかり記載され将来の犯罪人見込み情報として使用されます。 車両のスピード違反の罰金も同じです。  


日照  
冬に日照を長く、夏に日照を短く・・・理想的ですね。家は真南に向けるより、真南から西または東に15ド傾けるとよいですよ。  


相続税破産を防ぐには  
突然、莫大な資産を相続したため相続税が払えない、納税対策がうまくいかず相続税が払えないなど、相続税破産に追い込まれるケースがよく見られます。  
こんなときこそ『物納』です。予想した納税対策がうまくいかなかったときの安全弁が『物納』です。
『アパート敷地』や『住宅敷地』も物納できる「自用底地物納」を活用しましょう。
路線価(*)が随分下落しましたが、物納申請は高水準のままです。「相続財産が自宅や古アパートだけだから物納はできない」と思い込まず、是非申告期限内に物納申請しましょう。  
チャンスをのがしてはダメですよ!
 
(*)路線価:国税庁で定められている、相続税を算出するための基準


贈与税回避のつもりが。。。
贈与を受けると『贈与税』がかかりますよね。できる限り贈与税は避けたいものです。
贈与の額が大きければ大きいほど、贈与税も高額になってしまいます。
この贈与税を避けるがために、国の課税権が消滅する「時効」を利用することを考えた人がいます。
7年経過で国の課税権が「時効」によって消滅します。公正証書による贈与の意思表示をして、税務署に気付かれないように登記はしない、というやり方です。
そして、7年の月日が経過した後、そこではじめて自分名義に登記をするのです。
贈与税なしで土地建物を自分名義にする税対策のはずが・・・ 税務署はそんなに甘くありません。
7年前の公正証書が租税回避に当たり、実態のともなわない形式的文書にすぎないと税務署は解釈し、登記をした日が贈与の時期と認められ、納税者の完敗に終わってしまうハメになってしまいます。ご注意ください。


容積率売買制度のメリットと落とし穴
自分のビルが基準容積率に比べ建物が小さく余剰容積率があれば、お隣りの方に余剰容積率を売却する方法が新たにできます。それによって金銭対価の支払いを受け、お隣りさんは余剰容積率までも使って超高層ビルを建設することができるわけです。
しかし、一方で余剰容積率を売却してしまった方は、今より大きな建物が建てられなくなってしまいます。
例えば、お年寄りで、今住んでいる家をこの先ずっと建て替えない場合には、余った容積率を売却し、老後の生活資金にあてるなんてこともできます。そういう人にとっては嬉しい制度ですね。
しかし、この制度が浸透していくと、容積率についてすでに移転済みの抜け殻土地も多数生じる可能性も出てくる、ということにもなるわけです。
土地を購入するときには、信頼のできる不動産屋等の取引業者に物件の調査をお願いしましょう。
 
(*)容積率:延べ面積の敷地面積に対する割合


配偶者贈与による相続税対策
『配偶者贈与』の対象は婚姻期間20年以上の配偶者です。長く連れ添ってくれてありがとうの気持ちの贈与と言われています。
以前は、この制度は一人一生に一回だけしか使えませんでした。しかし、税制改正で、今は一人の配偶者につき一回使えるようになりました。
(一生涯、配偶者が一人のみの場合の方には、この税制改正は別に関係ありませんね。)
2000万円までの贈与が非課税になります。
対象はマイホーム、ないしはマイホーム取得資金です。この配偶者贈与は不動産税務の基本中の基本で、相続税対策にもなります。
たとえ亡くなる直前でも(例えば、医者から余命わずかと宣告されたような状態であっても)、夫婦の意思でしっかり配偶者贈与すれば、それは相続税課税対象から外れてしまいますので、忘れないで下さい。


遺産相続の遺産分割協議は慎重に
一度確定した遺産分割協議のやり直しをしたい場合、相続人全員が合意すればもちろん可能です。
しかし、税法上では、このやり直しは、単なるやり直しでは終わりません。
税法では、遺産分割ではなくそれ以外の原因、つまり新たに行われる譲渡や交換や贈与として扱われ、贈与税などの税金が課税されます。
したがって、遺産分割協議をする場合は、本当にこれでよいのかよく話し合いましょう。
安易に判を押しては、後で後悔しますので、くれぐれもご注意を。


居住用財産売却の特例
『居住用財産』とは、居住しなくなってから3年後の年末までに売却したものを言います。
3年前に引越しした元マイホーム(居住用財産)は、今年の年末までに譲渡すれば3000万円の控除の特例が使え、売ったときの利益が3000万円までなら税金はかかりません。
居住用財産(元マイホーム)は、たとえ他人に賃貸してても空家でもOKです。  
なお、建物をすでに取り壊していたりすると、居住用の特例はダメになってしまいます。
この特例を使いたい場合は、ご注意下さい。


居住用財産のメリットと落とし穴
居住用財産は、上記のような売却時の3000万円の特別控除などのメリットがあります。居住用なら税金が少なく済むのに・・・となると、住民票だけでも移して、居住用の土地建物ではなく「住んでいたことにした」土地建物、つまり『居住用財産』にしたくなりますよね。
しかし、税務署はプロです。「これは臭い」とすぐ調べます。
調査内容としては、
   @近隣の住民に聞いたところ、「住んでいなかった」という答えが返ってきた
   A使われた電気と水道が極めて少ない
   B勤務先の社員に聞いたところ、勤務先に対して住所変更届出はしていなかった
   C銀行や証券会社に対しても、住所変更届は出ていない
等です。
「住んでいた」のではなく、「住んでいたことにした」のを見破るのは、そう難しくはありません。  
贈与税ゼロのつもりが、贈与税のみならず、重加算税、さらに年利14.6%の延滞税をも課されるはめになりますので、ご注意を・・・


消費者契約法
2001年4月消費者契約法が施行されます。消費者契約法は事業と消費者との契約に限り適用されます。
例えば、眺望日当たり良好、との説明を信じ中古マンションを購入したが、半年後には隣接地に建物ができ眺望日照がなくなってしまった。業者は隣接地への建設計画を知っていたが説明をしなかった
事業者と消費者との契約について、このような不利益な事実の不告知により誤認して契約した場合には消費者は契約を取り消すことができるようになります。「この土地は3年で確実に2倍になる」《断定的判断の提供》の場合も同様です。
法人は法人というだけで事業者です。宅建取引業者は法人個人問わず事業者です。事業とは一定の目的をもっての反復継続継続行為とされますからアパート経営の個人の大家さんも事業者になりますから注意が必要です。
「雨漏りしませんとの中古住宅の売買契約では不実の告知になることもあります。
「帰らせてくれないので」または「帰ってくれないので」、「やむをえず契約した」のならそれだけで取り消し対象となりますので、契約締決は慎重に・・・。
他にも消費者への過度な違約金は無効との定めがありますので、賃貸借の明度遅延時には家賃の何倍もの損害金を要求との賃貸借契約等は注意が必要です。


  
滞納家賃の法的取立て法  
滞納家賃の取立てについては各種の方法がありますが今回は法的取立てについて説明します。仮執行宣言付支払命令。支払い命令申立書を作成して、借家人の住所地の簡易裁判所に提出します。裁判所は借家人に対して支払い命令を発し、命令の送達を受けた日から二週間以内に意義の申立をしないと、裁判所は家主の申立により支払命令に仮執行宣言を付して更に、借家人に送達します。この日から二週間以内に異議申し立てしないと、支払い命令は確定判決と同一の効力をもちます。  
前述の段階で借家人が、異議の申立をすれば両者裁判所に呼び出されて通常和解を勧められます。和解が成立すると和解調書は確定判決となり、直ちに借家人の財産に対し強制執行(*)することができます。
本訴訟以外の申立書は、わざわざ弁護士にたのまなくても、素人でも簡単に書けますし、民法は家主に他の一般債権に優先して弁済を受ける特権を認めております。通常の督促で支払わない場合は直ちに法的手段に訴えると効果は大であると思います。
(*)強制執行:裁判の結果、執行官が強制して債務者に義務を行わせること


  
土地価格の種類について  
土地価格にはいくつかの種類がありますが、不動産業者は勿論、一般の人もぜひ知っておくと便利なので価格の種類と意味をまとめてみます。よく耳にするもので路線価格とか公示価格がありますが、それぞれ決定官庁の違いにより名前が違います。前者は国税庁、後者は国土庁が決定します。また資産評価額や、課税標準額は市町村が決定します。  
なんだか難しそうですが、それぞれに利用面がありますので是非名前と何のための基準になるか位は覚えてください。まず路線価格は相続税の土地評価をするためのもので、現在市場で取引されている実勢価格よりは少し高いようです。
公示価格はよく新聞やテレビで一年に一回発表されている土地の流通基準です。○○の土地は○%下落といった具合・・・。これも現在の実勢価格よりは若干高いようです。
課税標準額は、土地を持っている人なら必ず払ったことがある固定資産税等の算出基準となります。かなり身近な税金なので、いったい自分の土地の課税標準額がいくらだから固定資産税がいくらになるということぐらいは、必ず理解して欲しいものです。最後に資産評価額ですが、これは土地を売ったり、買ったりしたときに支払う税金のための算出基準です。土地を買った人が売った人よりかなり高くなります。このように同じ土地でも目的により、基準になる価格が違いますので、それぞれの用途に応じて使い分けが出来るようにしてください。


相続と遺贈はどのように違う?  
相続は遺言の有無にかかわらず被相続人の死亡によりその権利義務を相続人が承継することであり、遺贈は遺言によって遺言者の財産を譲り受けさせる法律行為です。  
まず相続できるのは、配偶者や子供など、法律で定められた相続人に限られますが、遺言を受ける人は愛人でも誰でもかまいません。そして相続人に一定の財産を遺贈した場合には、その実質的な関係は相続と何ら変わるところなく、相続税の面でも同様に取り扱われています。
しかし不動産の所有権移転の登録免許税は異なり、遺贈のほうが高くなっています。
また、登記の手続きも違いがあります。相続の場合は当該不動産を相続する相続人が単独で手続きできますが、遺贈の場合は遺贈者の相続人全員が「登記義務者」の承継人として登記手続に関与しなければならなくなります。  
これらの点を考えれば不動産に関する限り、一般的には遺贈よりも相続のほうが経済的かつ簡便といえるようです。
なお、遺言は一定の要式に従って作成しておかないと効力を生じないことにご注意ください。自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密遺言証書の三方式があることぐらいは知っておいてください。心配な場合は専門家に相談されるほうがいいですよ。


古いアパート建物の贈与の魅力
古いアパートは多額の家賃収入を生んでいても建物評価は驚くほど低いはずです。
その建物を子に贈与すれば家賃収入が子に移転します。例えば、築30年で鉄筋コンクリート造のアパートを親から相続した場合、築年数が古いので管理修繕に苦労はあるものの、ローンもなく家賃は安定的なので、かなりの手取り収入になっています。家賃収入は年間3000万円になりますが、面積300坪の建物の固定資産税評価は5000万円です。この建物を子や孫あわせて3人に贈与した場合、贈与税額は3人合計で1000万円ちょっと。それ以外に登録免許税と不動産取得税の負担です。贈与したことで年間3000万円の家賃収入はそっくり3人の子等に移転しました。更に3人に分散したことでその後の所得税負担も減少します。建物は古くとも安定した家賃収入があります。1000万円の贈与税を払うことで、今後ずっと毎年3000万円の家賃収入を子等にそっくり移転したのです。この家賃収入を積み立てることで将来の相続税納税資金の確保にもなります。
建物贈与では建物固定資産税評価額を基準に貸家として評価し贈与税を計算します。だから古いアパートは贈与財産として適切なのです。アパート建物の贈与とは、家賃収益力をわずかな建物評価額で贈与することを意味します。


多くの税理士がすすめている相続税対策5か条
@資産家は10年計画で生前贈与を行なうこと。死亡の3年以内の贈与は相続とみなされる
A土地を持っている人は、借金して賃貸住宅を建てる。借金分は、勿論土地の評価は自用地としての評価から貸家建付幼稚としての評価に変わるので大幅に遺産は減じる。
B生命保険の保険料は受取人に負担させる。(贈与した通帳の引落で証拠を残す)受取保険金は一時所得となり税額が安い
C会社経営者は早いうちに子供に株を贈与する。そうして配当を増やせば一石二鳥。
D死期が迫ったら預貯金、株式などは処分して不動産に換える。評価は約二分の一に減少します。


賃貸物件のオーナーの責任
賃貸物件の一室で給湯器などの設備器具が老朽等の原因により、入居者が一酸化炭素中毒になった場合、果たしてオーナーは入居者に対して損害賠償しなくてはならないでしょうか?
賃貸物件が通常備えているべき構造ないし機能を備えておらなければ設置保存の瑕疵があるものだとして当然オーナー側に責任があります。
防火設備その他建物に瑕疵(不完全な点)がなければ、オーナーに責任はありません。しかし瑕疵があったとすればまずはテナント(占有者)の責任ですが、テナントが十分な注意を果たしていたとすれば、オーナーの責任となります。
定期的に設備の点検等を実行し、きっちりと避難訓練を実施して記録などを残していればいざという時に、損害賠償を訴えれてもオーナーの責任は果たしていますといえるようしなくてはなりません。


今後の土地活用のあり方
土地神話が崩れ、土地を所有していてもメリットが無くなった今日この頃です。一昔前までは土地は値上りするものであり安く仕入れた土地が何年か後には値が上がり、売った土地に対して儲けがありました。     
それが今では値が上がるところか、価値は下がり続く一方です。数年前にめ一杯つけた抵当権、売値が安くなり抵当権が外せず売れないで困った人がかなり増えているのが現状です。     
土地を所有していて利点があるところか、固定資産税や都市計画税を払わなければなりません。
土地を新たに買ってアパート経営なんて採算は合わないことは一目瞭然です。
土地は所有するものから、利用するものへと変わりつつあります。
つまり所有する価値から利用する価値への変化です。最近耳にする定期借地権などがその一つであります。土地を買わずに借りて家を建てる。期限がくれば壊して土地を返す。勿論借りているのだから、その間の固定資産税、都市計画税も払う必要はありません。(払うのは地主です)     
ローンも建物だけですむので毎月の支払いもかなり低額になります。ローン地獄になる心配も無くゆとりある生活を送れます。




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